最近又有“老房新卖”的项目入市，就是今天开启认筹的圣和圣广场三期，推广名叫——

  这也是一个已经交房很久的老项目，突然入市让很多粉丝感到惊讶，总爷已收到多个粉丝问：

  总爷详细研究了一下，发现这是个硬伤非常多的项目，不得不发一篇专题文章来跟大家同步一下：

  开发商于2003年拿地，2006年推出住宅、商铺和酒店式公寓，2009年加推部分商铺和酒店式公寓房源。

  最近一次开盘于2016年，也就是同为圣和圣广场三期的另外几栋楼幢，2018年交房。

  本次开盘的部分表面是“新房”，其实就是一个已经有6年的房龄的“次新社区”

  特意留那么几栋不卖，而是作为公寓出租，等着后面“时机成熟，价格合适”，再投入市场来获得更高回报。

  最为典型的就是陆家嘴顶级豪宅汤臣一品，时不时的拿出一两套来销售，卖一套房子就顶上市公司一年的利润。

  近几年，上海新房价格到了阶段性高点，这些老房捂着再无意义，自然就纷纷入市了

  圣和静安公馆也是如此，之前也是一直由开发商自持做长租公寓，对外出租了五年，这也让这种“新房”出道自带硬伤：

  因此，不少只考虑“纯血新房”的朋友，大概率会直接pass这类项目，这种盘天生不受待见。

  凯德茂名公馆年初入市的时候，75套房源认购率不是360%，创造了114.72的超高分吗？

  要知道凯德茂名公馆那么火，核心靠的是倒挂，入市的时候二手房同户型成交价高达25万，每平方倒挂8万。

  圣和静安公馆却恰恰相反，本次开盘的新房单价13.25万/平，同户型同楼层的新房和二手房成交价绝对没拉开差距。

  如果是新建的也就罢了，大家都是同房龄同品质，这样的价格可以说绝对没任何吸引力。

  外部环境看，小区北侧就是海宁路/北横通道，车流经过时噪音是相当大的，读者朋友们不妨在任意时间去感受一下，几乎是没有休止的。

  小区南侧就是七浦路商圈，也就是传说中的“cheap路”，地缘的界面的确是比较凌乱，有一种县城商圈的感觉。

  最多的餐饮店就是兰州牛肉面，最多的服装门店是外五县名媛穿的韩流爆款，属实是不太上档次。

  小区本身是长条形地块，园林绿化这么多东西本身也没什么施展空间，也并没有设计会所。

  最不忍直视的是户型，完全是落后于时代的产品设计，这种板塔结合的房子如今的确是不多见了。

  除了100平的2+1户型勉强能看，其余三个户型能够说是上海内环次新房的鄙视链最底层。

  一些媒体说这一个项目的优点是总价，总爷只能笑笑不说线万级别能选的地方太多了，人家为何需要买一个公寓户型的一房？

  为了收租的话，上海租售比这么低完全没意义；流通性来看，可能还不如老破小。

  至于140的大面积，以1800万-2000万的价格买入会更麻烦，基本就是抛不掉的资产了。

  总爷要强调，板块是地域/地理概念，不是说沾上这个板块的所有房子大家都是同一个价值

  苏河湾在静安合并闸北后的确迎来了快速地发展，也出现了一些豪宅社区，但是大家必须要注意：

  苏河湾区域是江河交汇处，甚至有浦西最佳的看陆家嘴视野，但是这仅仅局限在沿苏州河的几个豪宅社区里，并不是连片形成了一整片的富人区。

  等到后面大量户型更好，房龄更新、小环境更好的项目交付进入二手市场，对于这项目才是毁灭性打击。

  对于圣和静安公馆，如果有人和你说旁边七浦路要拆，城市界面会马上改善，请立刻拉黑并备注骗子。

  上海楼市，存在很多信息不对称，要专业分析来解读项目优劣，总爷始终致力于此。